LH를 통한 미분양 주택 매입 정책
LH(한국토지주택공사)는 미분양 주택 문제 해결을 위해 정부가 가장 먼저 활용하는 공공기관 중 하나입니다.
2023년 하반기부터 본격적으로 추진된 ‘미분양 주택 공공 매입사업’은
미분양된 민간 분양주택을 LH가 일정 요건에 따라 매입해 공공임대 또는 전세주택으로 전환하는 방식입니다.
이 정책의 가장 큰 목적은 건설사의 유동성 위기를 해소하고, 주택 시장 내 공급과잉 문제를 조절하는 것입니다.
건설사는 분양이 되지 않아 자금회수에 어려움을 겪을 때 LH에 매각함으로써 자금을 확보할 수 있고,
LH는 이를 사회적 주거안정에 기여할 수 있도록 활용합니다.
LH 매입 대상은 일반적으로 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
- 준공 후 3개월 이상 분양되지 않은 주택이어야 합니다.
- 실거주 가능성 높은 입지여야 합니다.
- 중소형 평형 위주여야 합니다.
- 단지의 하자 및 품질 상태 양호 LH는 미분양 주택을 직접 매입하거나,
장기 전세형 또는 임대형으로 전환할 수 있도록 계약합니다.
이후 무주택 서민, 청년, 신혼부부 등에게 공급하면서 사회적 역할도 함께 수행합니다.
그러나 일부 지역의 경우 입지 경쟁력이 낮아 매입 후 공실 우려도 있어,
입지 평가와 수요 검증이 정책의 성공 관건이 됩니다.
정부는 이 제도를 통해 2024년까지 2만 가구 이상의 미분양 주택을 매입하겠다는 목표를 세웠으며,
실적에 따라 추가 확대도 고려 중입니다.
이와 더불어 지방 중심의 미분양 해소를 위해 지방 중소도시 매입 비중을 점차 늘려가는 중입니다.
금융 지원을 통한 공급자 유동성 확보
미분양 주택이 증가하는 원인 중 하나는 공급자인 건설사와 시행사의 유동성 악화입니다.
분양률이 낮아지면 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 회수에 차질이 생기고,
이로 인해 전체 부동산 개발 사업의 연쇄 부실 가능성이 커집니다.
정부는 이를 막기 위해 다양한 금융 지원 정책을 마련하고 있습니다.
우선 시행사와 건설사의 PF 대출 상환 부담을 줄이기 위한 보증 확대가 추진되고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)는 PF 대출에 대한 보증 한도를 상향하고,
위험 등급을 완화하여 보다 많은 사업장에 자금이 원활히 공급될 수 있도록 조치했습니다.
또한 미분양 주택을 보유한 건설사에 대해 일정 조건을 만족하면 유예 기간을 부여하거나
대출 이자에 대한 일부 보조를 제공하는 프로그램도 운영 중입니다.
특히 지방 중소도시의 중견·중소 건설사는 금융기관 대출 승인 자체가 어려운 경우가 많은데,
이에 대해 국책은행과 보증기관의 협력을 강화하여 금융 접근성을 높이고 있습니다.
2024년부터는 정책금융기관을 중심으로 '미분양 회수 조건부 대출' 상품도 새롭게 도입되었습니다.
이는 일정 기간 내 매각이 되지 않을 경우 LH 등 공공기관이 매입하는 조건을 전제로 자금을 선지원하는 방식입니다.
리스크를 낮추고 민간 건설사의 개발 활동을 지속할 수 있게 해 주는 역할을 합니다.
금융 지원 정책은 공급 측의 자금 회전을 도와주기 위한 목적이지만,
동시에 과잉 공급으로 인한 도덕적 해이를 막기 위해 신청 요건과 사후 심사 기준을 강화하고 있습니다.
이를 통해 정책의 실효성을 높이고 부실 개발을 최소화하려는 노력이 병행되고 있습니다.
세제 혜택 및 규제 완화로 수요 진작
미분양 주택 문제가 단순히 공급자의 문제만은 아닙니다.
수요층이 움직이지 않으면 아무리 양질의 주택이라 해도 시장에서 소화되기 어렵습니다.
이에 따라 정부는 실수요자 중심의 주택 구매를 유도하기 위해 다양한 세제 혜택과 규제 완화 정책을 병행하고 있습니다.
첫째, 취득세 감면 혜택입니다.
미분양 주택을 일정 기간 내 계약할 경우, 취득세를 최대 50%까지 감면해주는 정책이 시행 중입니다.
특히 지방 미분양 주택에 한해 한시적 적용되고 있으며, 일정 가격 이하의 중소형 아파트를
중심으로 적용 범위를 확대하고 있습니다.
둘째, 양도소득세 비과세 또는 감면 조치입니다.
1가구 1주택자가 일시적 2주택자가 되는 경우 미분양 주택을 구입하더라도
기존 주택을 일정 기간 내 처분하면 비과세 혜택을 주는 방안이 대표적입니다.
이는 주택 갈아타기를 고민하는 수요자에게 기회를 열어주는 역할을 하고 있습니다.
셋째, 주택담보대출 규제 완화입니다.
미분양 주택을 구입할 때 LTV(주택담보대출비율)를 기존보다 완화 적용하여 대출 접근성을 높이고 있으며,
특히 생애최초 주택 구입자에게는 추가 인센티브도 제공되고 있습니다.
또한 중도금 대출 한도도 일부 완화되어 계약금 부담을 줄이고 있습니다.
넷째, 청약 제도 개선도 병행되고 있습니다.
수도권과 지방의 청약 경쟁률 양극화를 완화하기 위해, 지방 미분양 주택에 대한
청약 가점제를 완화하고 가점 없이 추첨으로 공급하는 제도도 병행 운영 중입니다.
이러한 정책들은 단기적으로 수요를 유도하고, 장기적으로 시장의 자연스러운 회복을 도모하기 위한 조치입니다.
다만 실수요자가 가장 중요하게 여기는 요소는 ‘입지’와 ‘미래가치’이기 때문에,
단순한 혜택만으로는 수요를 유도하기 어렵다는 지적도 함께 나오고 있습니다.
정부는 LH를 통한 직접 매입, 금융 지원 확대, 세제 혜택 등 다양한 대책을 통해
전국적으로 증가 중인 미분양 주택 문제를 해결하려 하고 있습니다.
특히 지방의 미분양 문제는 단순히 가격 조정으로 해결되지 않는 복합적인 이슈인 만큼,
공공과 민간의 협력이 동시에 요구됩니다.
실수요자는 이러한 정책들을 잘 활용하여 내 집 마련 기회를 넓힐 수 있으며,
공급자는 이를 통해 재정적 어려움을 극복하고 사업을 정상화할 수 있습니다.
앞으로의 정책 방향과 시장의 흐름을 주의 깊게 살피며, 자신에게 맞는 주거 전략을 세워보시길 바랍니다.