토지거래허가제란 무엇인가?
2025년 현재 부동산 청약 제도는 다양한 규제로 인해 복잡해졌습니다.
특히 토지거래허가구역(이하 토허제 지역)에서는 실거주 요건 여부가 청약 전략에 큰 영향을 미칩니다.
2025년 기준 토허제 청약의 실거주 요건이 어떻게 적용되는지, 어떤 경우에 예외가 가능한지,
실거주 없이 청약이 가능한 전략까지 자세히 알아봅니다.
실거주 조건이 부담이었던 예비청약자라면 꼭 읽어보시길 바랍니다.
토지거래허가제는 특정 지역의 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 시행되는 제도입니다.
국토교통부 또는 지방자치단체장이 지정하며, 지정된 구역 내에서 일정 규모 이상의 부동산을
거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
토허제의 주요 목적은 투기성 자본이 특정 지역의 부동산 가격을 급등시키는 것을 방지하는 것입니다.
이에 따라 일정 기간 내 실거주를 강제하는 규정도 포함되며,
실수요자 외에는 사실상 진입이 불가능하게 설계되어 있습니다.
2025년에도 서울 강남, 서초, 송파 등 인기 지역은 여전히 토지거래허가구역으로 지정돼 있으며,
최근에는 일부 경기권까지 확대되는 추세입니다.
특히 GTX 노선 개통 예정 지역이나 신도시 개발 예정 지역은 투기 우려로 인해 토허제 적용 가능성이 높습니다.
이러한 지역에서 아파트를 매입하려면 ‘실제 거주’ 요건을 충족해야 하며,
이사 계획서, 주민등록 이전 등을 통해 실거주 의지를 증명해야 합니다.
이를 위반할 경우 거래가 무효가 되거나, 벌금 등의 제재를 받을 수 있습니다.
실거주 요건은 어떻게 적용될까?
토지거래허가제 지역에서의 실거주 요건을 살펴보자면 다음과 같습니다.
구매자 유형과 주택 규모 그리고 주택의 신규 여부에 따라 다르게 적용됩니다.
일반적으로 가장 많이 알려진 기준은 “2년 이상 실거주”입니다.
이는 허가일을 기준으로 매수자가 실제 거주를 시작해야 하며,
이를 이행하지 않으면 거래 자체가 무효가 될 수 있습니다.
하지만 실거주 요건도 예외 사항이 존재합니다.
예를 들자면, 상속이나 증여로 인한 주택 취득은 실거주 요건에서 일부 면제될 수 있습니다.
또한 법인의 경우 실거주를 이행할 수 없는 구조이기 때문에 법인 명의의 청약이나 매입은 불허되는 경우가 많습니다.
2025년 들어 정부는 청년층 및 신혼부부의 내 집 마련을 지원하기 위해 ‘예외 허가 기준’을 확대 적용하고 있습니다.
예를 들자면, 직장 이전에 따른 실거주 불가 사유를 직접 소명하거나,
자녀 교육 등의 사유가 있을 경우 일정 조건 하에 실거주 요건이 일부 유예가 되거나 제외되기도 합니다.
한편, 분양권의 경우에도 실거주 요건이 적용될 수 있습니다.
특히 전매 제한이 해제된 이후에도 여전히 토지거래허가제 지역 내라면 실거주 조건이 따라올 수 있어
계약 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
단순히 청약만 넣는다고 해도, 실제 입주 시점에서 실거주를 하지 않으면
법적 제재가 발생할 수 있음을 꼭 명심해야 합니다.
실거주 없이 청약 가능한 전략은?
실거주 조건을 피하고자 하는 실수요자나 투자자들은 몇 가지 대안을 고민하게 됩니다.
첫번째,비토허제 지역으로 눈을 돌리는 방법이 있습니다.
토허제는 국지적으로 지정되기 때문에 인근 지역 중 아직 규제가 적용되지 않은 곳은
실거주 조건 없이 청약 및 매입이 가능합니다.
두 번째, 임대사업자 등록을 통한 전략입니다.
과거에는 임대사업자 등록 시 실거주 요건이 면제되는 방식이 존재했지만,
2025년 현재는 상당 부분 축소됐습니다.
다만, 일부 공공임대나 특별공급 유형에 한해 실거주 요건이 완화될 수 있으므로 이 조건을 잘 확인해야 합니다.
세 번째, 전매제한이 없는 민간 분양 단지를 노리는 것입니다.
이러한 단지는 일반 청약보다 경쟁률이 낮은 경우가 많으며,
실거주 조건이 부과되지 않는 경우가 있으므로 유리할 수 있습니다.
특히 최근 비규제 지역으로 분류된 일부 지방 소도시는 여전히 실거주 요건 없이
청약이 가능하므로 눈여겨볼 필요가 있습니다.
또한, 가족 명의 청약 전략도 일부 적용 가능하지만, 이는 실거주 요건 외에 세금 및 증여 문제로
이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
현행법상 허위 실거주 판정 시 계약 취소뿐 아니라 수천만 원의 과징금이 부과될 수 있기 때문에
‘편법’은 철저히 피해야 합니다.
마지막으로, 전문가 상담 및 사전 정보 파악을 통한 전략이 가장 중요합니다.
최근 부동산 플랫폼에서는 토허제 여부, 실거주 조건, 청약 조건 등을 종합 제공하는 서비스를
늘리고 있어 이를 적극 활용하는 것이 좋습니다.
2025년 현재 토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 방지라는 명분 아래 실거주 요건을 더욱 강화하고 있습니다.
하지만 여전히 예외 조항이나 우회 전략이 존재하며,
이를 적절히 활용하면 실거주 부담 없이도 청약에 접근할 수 있습니다.
청약을 고려하고 있다면, 토허제 지역 여부와 실거주 의무 여부를 반드시 확인하고 전략적으로 접근하시기 바랍니다.